Diagnostic amiante : quelles obligations pour le propriétaire d’un local commercial ?
La réglementation des baux commerciaux ne prévoit aucune disposition spécifique obligeant le bailleur à fournir un diagnostic amiante. Doit-on en conclure que le bailleur en est exempté ?
1. Dans quelle mesure les baux commerciaux sont-ils concernés par le diagnostic amiante ?
En l’absence de dispositions spécifiques à ce sujet dans la réglementation des baux commerciaux, la réponse à cette question est fournie par les dispositions propres à la lutte contre l’exposition à l’amiante figurant dans le Code de la santé publique.
2. La tenue des dossiers relatifs à l’amiante dépend du champ d’application de l’obligation de repérage de l’amiante.
Le repérage en tant que tel concerne les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, que le propriétaire soit une personne privée ou publique (CSP art. R 1334-14, I) ; son étendue varie selon qu’il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation ou non ou qu’il s’agit d’une partie privative ou commune.
Les propriétaires des parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation doivent constituer, conserver et actualiser un dossier intitulé « dossier amiante-parties privatives » (CSP art. R 1334-29-4, I).
Le dossier amiante-parties privatives est tenu par le propriétaire à la disposition des occupants des parties privatives concernées, lesquels sont informés de l'existence et des modalités de consultation de ce dossier (CSP art. R 1334-29-4, II). Ces dispositions ne concernent pas le propriétaire d’un local commercial.
3. Le propriétaire d’un immeuble loué en vertu d’un bail commercial n’est pas pour autant dispensé de toute obligation à ce titre.
Ainsi, comme tout propriétaire d’immeuble bâti (à l’exception de ceux qui ne comportent qu’un seul logement d’habitation), il est tenu de faire réaliser un repérage des matériaux contenant de l’amiante (CSP art. R 1334-18) et il doit constituer et conserver un dossier intitulé « dossier technique amiante » (CSP art. R 1334-29-5, I).
4. Ce dossier technique amiante est tenu par le propriétaire à la disposition des occupants de l'immeuble bâti concerné, lesquels sont informés des modalités de consultation du dossier (CSP art. R 1334-29-5, II).
Il comporte par ailleurs une fiche récapitulative communiquée par le propriétaire dans un délai d’un mois après sa constitution ou sa mise à jour aux occupants de l’immeuble bâti et, si cet immeuble comporte des locaux de travail, aux employeurs (CSP art. R 1334-29-5, III).
5. Dans les copropriétés, ces obligations incombent au syndicat des copropriétaires (CSP art. R 1334-14, II-3°).
6. Les manquements à ces différentes obligations sont sanctionnés par une amende de 5e classe de 1 500 € au plus (CSP art. R 1337-3-1 pour le dossier amiante-parties privatives; CSP art. R 1337-3-2 pour le dossier technique amiante).
TRANSMISSION DU DOSSIER AU LOCATAIRE LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL
7. En application des dispositions précitées, le propriétaire doit informer le preneur des modalités de consultation du dossier amiante, ce qui signifie qu’en principe il n’est pas tenu d’annexer ces documents au contrat de bail commercial : une clause du contrat énonçant les modalités de consultation du dossier serait suffisante (en ce sens, Cass. 3e civ. 17-5-2018 n° 17-11.760).
Pour ce qui est du respect de l’obligation de communiquer la fiche récapitulative du dossier technique amiante dans le délai d’un mois de sa constitution ou de sa mise à jour, il pourra être opportun d’annexer celle-ci au contrat de bail.
Le propriétaire n’est pas tenu d’annexer le dossier amiante au contrat de bail
8. Cependant, même si le propriétaire ne doit pas légalement annexer le diagnostic technique amiante au contrat de bail, il pourrait y être tenu sur le fondement de l’obligation précontractuelle d’information de droit commun (C. civ. art. 1112-1), qui lui impose certainement d’informer le locataire de la présence éventuelle d’amiante. Rappelons par ailleurs que le propriétaire est tenu, en vertu de son obligation de délivrance, de procéder aux éventuels travaux de désamiantage nécessaires à l’exploitation du local conformément à la destination prévue au bail.
INFORMATION DURANT LE BAIL
9. Si le propriétaire est conduit à établir un dossier amiante en cours de bail, il devra bien sûr informer le preneur des modalités de consultation de ce dossier par tout moyen.
De la même manière, si la fiche récapitulative du dossier technique amiante doit être constituée ou mise à jour en cours de bail, le propriétaire devra la communiquer au preneur en place.
INFORMATION À L'OCCASION DU RENOUVELLEMENT DU BAIL
10. La même solution que pour la conclusion du bail semble pouvoir être adoptée ici : même clause contractuelle énonçant les modalités de consultation du dossier ; fiche récapitulative du dossier technique amiante en annexe.
INFORMATION DU CESSIONNAIRE EN CAS DE CESSION DU DROIT DE BAIL
11. Lorsque le preneur cède son droit au bail, il est difficile d’imaginer à quel titre les dispositions examinées auraient vocation à s’appliquer, dans la mesure où elles incombent au propriétaire, lequel n’intervient pas forcément à la cession.
Le Code de la santé publique précise néanmoins que ce sont les occupants qui doivent être informés de l’existence et des modalités de consultation des dossiers technique amiante et amiante – parties privatives : la prudence conseillera donc au propriétaire de s’acquitter à nouveau de cette obligation d’information par tout moyen vis-à-vis du nouvel occupant.
Pour ce qui est de la fiche récapitulative du dossier technique amiante, comme l’obligation de communication bénéficie également aux occupants, le propriétaire aura tout intérêt à communiquer celle-ci par tout moyen à l’acquéreur du bail (le nouvel occupant).