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Autorisation du juge de vendre un fonds de commerce : effets de l’entrée en possession du repreneur

Cass. com. 15-5-2019 n° 15-17.435

Le candidat repreneur qui est entré en jouissance d’un fonds de commerce exploité dans des locaux loués dès l’ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente de gré à gré doit payer le loyer jusqu’à la régularisation de la cession.

Après la mise en liquidation judiciaire d’un commerçant exploitant un fonds de commerce dans des locaux pris en location, le juge-commissaire ordonne la cession de gré à gré du fonds à un tiers, en l’autorisant à se substituer une personne morale pour reprendre le fonds. Le repreneur prend possession du local le lendemain de l’ordonnance du juge, mais il ne signe pas les actes de cession et ne crée sa société que deux mois après.

Les loyers échus entre l’ordonnance et la reprise du fonds par la société n’ayant pas été payés, le bailleur réclame au repreneur leur paiement. Ce dernier invoque une jurisprudence constante, en vertu de laquelle la vente de gré à gré d’un élément de l’actif mobilier d’une entreprise en liquidation judiciaire n’est réalisée que par l’accomplissement d’actes postérieurs à la décision du juge-commissaire qui l’autorise ; il en déduit que, en l’absence de régularisation de la cession, il n’avait pas la qualité de propriétaire du fonds de commerce cédé ni celle de locataire du local loué, de sorte qu’il n’était pas débiteur du loyer.

Le Cour de cassation écarte cet argument et condamne le repreneur à payer le loyer réclamé.

Si la vente de gré à gré n’est réalisée que par l’accomplissement d’actes postérieurs à la décision du juge-commissaire qui ordonne la cession du bien, elle n’en est pas moins parfaite dès l’ordonnance, sous la condition suspensive que celle-ci acquière force de chose jugée. En conséquence, la prise de possession effective du fonds de commerce dont le juge-commissaire a ordonné la cession oblige l’acquéreur à exécuter les obligations nées des contrats dont il n’est pas contesté qu’ils ont été transférés comme accessoires du fonds.

Le repreneur qui avait pris possession du fonds le lendemain de l’ordonnance du juge-commissaire était devenu débiteur des obligations mises à sa charge au titre de la convention de location.

A noter : La vente de gré à gré d’un immeuble (C. com. art. L 642-18, al. 3) ou d’un fonds de commerce (art. L 642-19) est parfaite dès l’ordonnance du juge-commissaire l’ayant autorisée, mais le transfert de la propriété du bien ne s’opère, s’il n’en est autrement décidé par l’ordonnance du juge-commissaire, qu’à la date de la passation des actes nécessaires à la réalisation de la vente (Cass. com. 13-3-2012 no 10-24.192 ; Cass. com. 11-6-2014 no 13-16.194 ; Cass. com. 8-3-2017 no 15-21.945). Tant que les actes n’ont pas été passés, les obligations attachées à la qualité de propriétaire du fonds de commerce, et notamment l’obligation de payer les loyers des locaux loués, incombent au liquidateur judiciaire (Cass. com. 8-3-2017 no 15-21.945).

Au cas particulier, le candidat repreneur se prévalait de cette jurisprudence pour ne pas payer les loyers échus entre la date de l’ordonnance et la reprise du fonds par la société qu’il avait créée et prétendait que son obligation au paiement du loyer ne prenait effet qu’à la date de l’acte de cession et non dès l’ordonnance du juge-commissaire.

La Cour de cassation ne retient pas ce raisonnement. Il résulte de sa décision que le transfert des droits et des obligations du contrat cédé prend effet à la date de la conclusion des actes de cession ou de la prise de possession par le repreneur.

La solution avait déjà été retenue sous l’empire de l’article 86 de la loi du 25 janvier 1985 (Cass. com. 6-1-1998 no 95-15.407 ; Cass. com. 26-5-1999 no 95-20.984).