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Les loyers d’une sous-location non autorisée reviennent au bailleur

Cass. 3e civ. 12-9-2019 n° 18-20.727 

Les sous-loyers perçus par le locataire qui sous-loue son logement sans autorisation du bailleur constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire et doivent lui être remboursés.

Un bailleur, après avoir délivré congé à ses locataires, les assigne en validité du congé et en remboursement des sous-loyers perçus par eux à raison de sous-locations réalisées sans autorisation.

La cour d’appel accueille cette demande.

La Cour de cassation confirme : les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. Les locataires ayant sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, c’est à bon droit que la cour d’appel en a déduit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées.

A noter : La solution est nouvelle. Le droit d’accession est un attribut du droit de propriété. Il est défini comme la propriété d’une chose qui donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement (C. civ. art. 546). Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux appartiennent ainsi au propriétaire (C. civ. art. 547). Les fruits civils se définissent comme « les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. Les prix des baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits civils » (C. civ. art. 584). Si les loyers sont des fruits civils, qu’en est-il des sous-loyers, c’est-à-dire des loyers perçus non par le propriétaire du bien, mais par le locataire en titre qui sous-loue le bien ? Constituent-ils également des fruits civils, appartenant au propriétaire du bien par l’effet du droit d’accession ? C’est ce que soutenait en l’espèce le propriétaire d’un logement, donné en location à un locataire qui l’avait lui-même, sans autorisation, sous-loué à des tiers. La question, inédite, n’avait jamais été soumise à la Cour de cassation, qui y répond, dans le présent arrêt, par l’affirmative. Le droit du propriétaire de percevoir les fruits de son bien est un attribut du droit de propriété qui ne souffre d’exceptions que limitatives. Le fait que le sous-bail ne soit pas opposable au bailleur est sans incidence sur son droit d’accession qui relève de son droit de propriété. À l’exception du cas où la sous-location est autorisée et où le propriétaire accepte par là-même que son locataire perçoive les loyers de la sous-location, les sous-loyers perçus par le locataire sont donc la propriété du bailleur, par voie d’accession. Le droit d’accession devient ainsi une arme redoutable pour sanctionner les sous-locations non autorisées.