Indemnité d'éviction de l'acquéreur d'un fonds de commerce dont le bail n'est pas renouvelé
Cass. 3e civ. 7-12-2017 n° 15-12.452
L'acquéreur d'un fonds de commerce assorti d'un droit au bail, qui achète le fonds en sachant que le bailleur a délivré au cédant un congé avec refus de renouvellement, peut être indemnisé du trouble commercial que lui cause l'éviction.
Moins d'un mois après avoir reçu du bailleur un congé refusant le renouvellement de son bail commercial à effet dix mois plus tard, un locataire cède son fonds de commerce avec le droit au bail.
Lors de la fixation du montant de l'indemnité d'éviction de l'acquéreur du fonds, une cour d'appel refuse de tenir compte d'un quelconque trouble commercial car l'intéressé avait connaissance du refus de renouvellement du bail au moment de l'achat du fonds.
Cette décision est censurée par la Cour de cassation : l'acquéreur d'un fonds de commerce a droit à la réparation du trouble commercial que lui cause l'éviction.
A noter : En cas de refus de renouvellement du bail, le locataire a droit à une indemnité d'éviction qui doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation et les droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (C. com. art. L 145-14). Cette liste n'est pas exhaustive et les tribunaux retiennent souvent la réparation du trouble commercial, c'est-à-dire du préjudice causé par la perturbation dans l'exploitation du fonds due à l'éviction (gestion de l'éviction et recherche de locaux).
Lorsque le locataire cède le fonds de commerce avec le droit au bail, la créance d'indemnité d'éviction est transmise à l'acquéreur, sauf clause expresse contraire (Cass. 3e civ. 6-4-2005 n° 01-12.719 ; Cass. 3e civ. 17-2-2010 n° 08-19.357). Le fait que l'acquéreur ait acheté le fonds en sachant que le bail n'était pas renouvelé, et donc en ayant conscience du caractère précaire de l'occupation, ne doit pas être pris en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction (Cass. 3e civ. 4-6-2013 n° 12-17.719).