Cass. 3e civ. 18-1-2018 n° 16-27.678

Le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation due par le locataire jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction.

En cas de refus du renouvellement d'un bail commercial, le locataire qui demeure dans les locaux doit verser au bailleur une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. L’action en fixation de cette indemnité d'occupation se prescrit par deux ans (C. com. art. L 145-60 ; Cass. 3e civ. 5-2-2003 n° 01-16.882).

Le locataire de locaux commerciaux qui demandait le renouvellement de son bail se voit opposer un refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Il conteste alors les motifs du congé et demande que le montant de l’indemnité d’éviction soit fixé. Après fixation de ce montant par le juge, le bailleur exerce son droit de repentir.

Une cour d’appel déclare l’action du bailleur en paiement d'une indemnité d’occupation prescrite pour avoir été exercée plus de deux ans après la date d’expiration du bail.

A noter : Précision inédite. Lorsque le bailleur exerce son droit de repentir (c'est-à-dire lorsqu'il décide de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction due au locataire en consentant au renouvellement après l'avoir refusé) entre la date d'expiration du bail et celle de son renouvellement, le locataire est redevable d'une indemnité d'occupation. La Cour de cassation déduit depuis longtemps le droit à cette indemnité du droit au maintien du locataire dans les lieux prévu par l'article L 145-28 du Code de commerce. 

L’indemnité d’occupation est due, à compter de la date d'expiration du bail, par le locataire ou l’occupant de son chef qui se maintient dans les lieux (Cass. 3e civ. 21-1-1998 n° 96-11.800). Ainsi, le délai de prescription de l'action en paiement de l’indemnité court à compter du lendemain de cette date (Cass. 3e civ. 10-12-1997 n° 96-13.373). Ce délai ne peut néanmoins commencer à courir avant le jour où le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction a été consacré  (Cass. 3e civ. 23-3-2011 n° 10-13.898 ; Cass. 3e civ. 15-12-2016 n° 15-23.508). Par ailleurs, l’exercice du droit de repentir par le bailleur n’a pas d’incidence sur la possibilité, pour celui-ci, de demander une indemnité d’occupation pour la période allant de la date d’effet du congé à la date de signification du repentir (Cass. com. 5-10-1966 n° 65-12.057). La décision commentée est dans la continuité de cette jurisprudence.