Passage de l'ICC à l'ILC en cours de bail : pas de déplafonnement du loyer du bail renouvelé
TGI Paris 22-9-2017 n° 15-17568,
La non-publication, avant le 1er trimestre 2005, de l'ILC (indice de référence pour déterminer le montant du loyer plafonné) n'est pas un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Le loyer se calcule en appliquant distributivement l'ILC sur la période où il existe, et l'ICC sur la période antérieure.
Sauf exceptions, le montant du loyer du bail renouvelé est plafonné lorsque le bail expiré a été conclu pour neuf ans et que, par l'effet d'une tacite prolongation, il ne s'est pas poursuivi pendant une période supérieure à douze ans (C. com. art. L 145-34, al. 1 et 3). Pour les renouvellements intervenus depuis le 1er septembre 2014, le plafond du loyer est calculé en fonction non plus de la variation de l'indice du coût de la construction (ICC) mais de celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (Ilat), intervenue depuis la date d'effet du bail à renouveler (art. L 145-34, al. 1).
Un bail commercial conclu pour neuf ans le 1er janvier 2004 se poursuit par tacite prolongation jusqu'au 1er janvier 2016, date de renouvellement de ce bail. Pour la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur soutient que celui-ci doit être fixé à la valeur locative des locaux car l'ILC du troisième trimestre 2003, nécessaire pour déterminer le montant du loyer plafonné, n'a pas été publié par l'Insee.
Le tribunal de grande instance de Paris juge au contraire que l'absence de publication par l'Insee de l'indice permettant de déterminer le montant du loyer plafonné ne constitue pas un motif de déplafonnement, faute de figurer parmi les cas légaux, limitativement énumérés. Pour déterminer le loyer plafond, il convient de procéder à une indexation combinée de l'ICC et de le l'ILC résultant de l'application de l'ICC au loyer initial pour la période antérieure à la première publication de l'ILC, puis de l'application de l'ILC au loyer indexé selon l'ICC, pour la période postérieure à sa première publication.
A noter : L'ILC et l'Ilat, devenus indices de référence depuis le 1er septembre 2014 pour le calcul du loyer du bail renouvelé, ont été créés respectivement en 2008 et 2011 (Lois 2008-776 du 4-8-2008 et 2011-525 du 17-5-2011). Afin de rendre possible le calcul des loyers de renouvellement à compter du 1er septembre 2014, les valeurs de l'ILC et de l'Ilat ont été calculées par l'Insee à partir du 1er trimestre 2005, puis publiées. Malgré la publication de ces valeurs, la fixation du loyer plafonné reste une difficulté pour les baux qui ont été renouvelés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 après s'être poursuivis tacitement au-delà du terme contractuel de neuf ans mais sans excéder douze ans. Pour résoudre cette difficulté, le juge pourrait procéder lui-même à la reconstruction de l'indice pour la période antérieure au 1er trimestre 2005 car l'Insee a publié la formule mathématique permettant sa détermination. Mais une telle solution serait incompatible avec l'article L 145-34 du Code de commerce, qui se réfère expressément aux indices « publiés ». L'application distributive des indices applicables sur la période à prendre en considération, retenue par le TGI en l'espèce, permet de respecter la volonté du législateur de maintenir le plafonnement du loyer.