L’impossibilité de payer le prix par compensation comme prévu n’entraîne pas nullité de la vente
Cass. 3e civ. 7-6-2018 n° 17-17.779
Une vente immobilière dont l'acte prévoit que le prix sera réglé par compensation entre les dettes du vendeur et de l’acquéreur n’est pas nulle pour défaut de prix si la compensation se révèle impossible.
Des époux vendent une maison à un acquéreur auquel ils ont préalablement cédé des actions et reconnu devoir une somme au titre de la garantie de passif dont la cession d'actions était assortie. L'acte de vente de la maison prévoit que le prix est payé par compensation avec les sommes dues en raison de la garantie de passif. Ultérieurement, les époux demandent l'annulation de cette vente.
Une cour d’appel leur donne satisfaction. Selon elle, l'acte de garantie de passif n'ayant pas précisé le nom du bénéficiaire, l'acquéreur n'était pas créancier de cette garantie ; la reconnaissance de dette des époux à son profit était donc sans cause et, à défaut de prix, la vente devait être annulée.
Décision censurée par la Cour de cassation : dès lors que le prix de vente avait été déterminé dans l’acte et que l’existence de ce prix n’était pas affectée par une éventuelle impossibilité de le compenser avec une dette du vendeur à l’égard de l’acquéreur, la vente ne pouvait pas être annulée.
A noter :
Précision inédite. La décision est rendue au visa de l'article 1582 du Code civil, qui dispose que la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer.
Dans cette affaire, les juges d’appel avaient confondu l’indétermination du prix, qui est une cause de nullité de la vente (C. civ. art. 1591), et le non-paiement, qui est une cause de résolution pour inexécution.