Bail à usage de bar-restaurant : l'organisation de spectacles n'est pas incluse dans la destination
Cass. 3e civ. 8-6-2017 n° 15-26.208
Lorsque le bail commercial n’autorise que l’exercice du commerce de vins et restaurant, le locataire ne peut pas organiser régulièrement des spectacles de chants ou de danse.
Le locataire de locaux commerciaux loués à usage exclusif de commerce de vins et restaurant y organise régulièrement des concerts et des spectacles de danse et de chant, activités qui sont d'ailleurs répertoriées dans une revue spécialisée et décrites sur son site internet.
Jugé qu'en agissant ainsi le locataire a violé la clause de destination du bail, justifiant la résolution de celui-ci, car l'organisation de spectacles ne peut pas être considérée comme une activité incluse dans l'activité autorisée par le bail.
A noter : Le locataire ne peut utiliser les lieux loués que pour les commerces énumérés au bail (C. civ. art. 1728). Toute adjonction d'une activité connexe ou complémentaire implique qu'il respecte la procédure de déspécialisation partielle prévue à l'article L 145-47 du Code de commerce. Toutefois, le locataire peut exercer dans les locaux des activités qui, bien que non expressément citées dans le contrat, peuvent être considérées comme implicitement comprises dans la destination contractuelle. La question de savoir si une activité d’animation peut être librement exercée dans des locaux à usage de café, restaurant ou cafétéria se pose souvent. Il ressort de la jurisprudence que la fréquence et l’importance des animations sont des critères pris en compte pour déterminer si cette activité est incluse ou non dans ces destinations contractuelles. Ainsi, l’exploitant d’un café-restaurant s’est vu reconnaître le droit d’organiser pour ses clients des animations ponctuelles (rencontres avec un philosophe, animations musicales lors de la fête de la musique, projection de courts métrages) au motif que ces animations étaient un mode d’exploitation original du fonds de commerce destiné à le rendre plus dynamique, sous réserve qu’elles n’occasionnent pas de troubles anormaux du voisinage (CA Paris 31-5-2002 n° 01-2195). En revanche, le locataire ne peut pas, de manière régulière, organiser des soirées musicales et de véritables concerts (CA Montpellier 17-6-1998 n° 95-7301 ; CA Paris 20-2-2008 n° 07-4550) car de telles activités ne sont plus considérées comme une extension normale de l’activité de bar, restaurant ou cafétéria.