Les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur
Cass. 3e civ. 5-10-2017 n° 16-11.470
Le bailleur qui reçoit une notification de la mairie l’obligeant à effectuer des travaux de ravalement de son immeuble ne peut imposer à son locataire d’effectuer ces travaux. Il en est ainsi même lorsque le bail stipule que le ravalement est à la charge du locataire.
Le propriétaire d’un immeuble loué à usage d'hôtel reçoit une notification de la mairie de Paris lui enjoignant de remettre en état de propreté et de ravaler la façade de son immeuble. Il demande à son locataire, le gestionnaire de l'hôtel, d'effectuer les travaux, ce que ce dernier refuse. Le propriétaire l’assigne en exécution, à ses frais, des travaux de ravalement de l’immeuble.
La cour d’appel rejette la demande du propriétaire.
La Cour de cassation confirme. Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire. Or, le bail imposait seulement au locataire, parmi les travaux à sa charge, le ravalement des façades de l’immeuble. Le bailleur ne pouvait donc pas invoquer un manquement du locataire à ses obligations et les travaux de ravalement imposés par la mairie de Paris devaient être supportés par le propriétaire.
A noter : Jurisprudence constante (Cass. 3e civ. 13-7-1994 ; Cass. 3e civ. 17-4-1996). Le ravalement de la façade de l'immeuble loué lorsqu'il est prescrit par l'administration est à la charge du bailleur (Cass. 3e civ. 24-3-1993 ; Cass. 3e civ. 28-9-2005) quand bien même le bail stipulerait que le ravalement est à la charge du locataire : le seul fait que ces travaux soient exigés par l'administration les assimile à un cas de force majeure, ce qui les met à la charge du bailleur, sauf clause expresse contraire (Cass. 3e civ. 10-5-2001 n° 96-22.442 ; CA Paris 17-6-2009 n° 08-07290).