L’indemnité d’éviction ne répare pas le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux
Cass. 3e civ. 30-11-2017 n° 16-17.686
Le locataire de locaux commerciaux qui n'a pas pu bénéficier du droit à se maintenir dans les lieux après le refus de renouvellement du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction peut obtenir des dommages et intérêts en réparation de la perte de ce droit.
Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (C. com. art. L 145-14, al. 1). Jusqu'au paiement de l’indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré (C. com. art. L 145-28, al. 1).
Le locataire de locaux commerciaux, qui a dû quitter les lieux avant de percevoir l'indemnité d’éviction, peut obtenir réparation du préjudice né de la perte de son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité. Le préjudice est, en effet, distinct de celui réparé par l'indemnité d'éviction.
A noter : C’est la première fois, à notre connaissance, que la Cour de cassation se prononce sur la réparation due au locataire lorsqu’il n’a pas pu rester dans les lieux en attendant le versement de l’indemnité d’éviction à laquelle il a droit.
Rappelons que cette indemnité couvre notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (C. com. art. L 145-14, al. 2).
En l'espèce, le locataire entendait être indemnisé de la diminution sensible de son chiffre d'affaires, par rapport aux années précédentes, pendant la période au cours de laquelle il avait été privé de son droit au maintien dans les lieux. Il entendait également être indemnisé de l'obligation d'écouler son stock sur internet à un prix cassé.