Le congé délivré par le locataire à l'ancien propriétaire des locaux commerciaux est nul
CA Paris 4-10-2017 n° 15/20827
Pour que le congé délivré par le locataire soit valable, il doit être signifié à l'actuel bailleur et non au propriétaire précédent qui a vendu les locaux, même si le locataire n'a pas été informé de cette vente.
Un locataire de locaux commerciaux délivre un congé à la société qui les lui a loués. Celle-ci ayant vendu les locaux quelques années plus tôt, leur nouveau propriétaire conteste la validité du congé car il a été délivré à une personne qui n'est plus le bailleur. Le locataire soutient alors que son congé est valable car il n'a pas été informé du changement de propriétaire des locaux.
La cour d'appel de Paris juge que le congé est nul. Aucune disposition du statut des baux commerciaux n'impose au bailleur d'informer le locataire du changement de propriétaire bailleur et, en l'espèce, aucune stipulation du bail ne mettait une telle obligation à la charge du bailleur. Le locataire doit adresser son congé au bailleur ou à son mandataire lorsque celui-ci dispose d'un pouvoir spécial, la signification du congé à une personne autre que le bailleur ou son mandataire équivalant à une absence de congé.
A noter : Aucun texte n'envisage la question de savoir à qui le locataire doit adresser son congé. Il en résulte que, à défaut de disposition contraire dans le bail, le congé doit, sous peine d'être privé d'effet, être signifié au bailleur lui-même (Cass. 3e civ. 4-7-2001 n° 99-21.314 ; Cass. 3e civ. 11-7-2006 n° 05-16.394 ; CA Paris 2-12-2015 n° 13/20706) ou à son mandataire muni d'un pouvoir spécial, à charge pour le locataire de vérifier ce pouvoir (CA Paris 13-11-1998).
Reste que l'identification du bailleur, propriétaire des locaux loués, n'est pas toujours aisée. En effet, aucun texte ne faisant obligation au bailleur d'informer le locataire de la vente de l'immeuble ou de sa transmission par voie de succession, le locataire, qui ne connaît souvent que le représentant du bailleur, n'a pas nécessairement connaissance des changements de propriétaire pouvant intervenir en cours de bail.
Il est donc conseillé au locataire de faire introduire dans le bail une clause imposant au bailleur de lui notifier toute modification dans la propriété des locaux loués. Si le bailleur contrevient à cette obligation, il engage sa responsabilité contractuelle.
A défaut d'une telle clause, le locataire qui souhaite donner congé a tout intérêt à contacter préalablement le représentant de son bailleur afin de s'enquérir de l'identité du bailleur avant de procéder à la notification du congé ou à vérifier que le représentant dispose d'un pouvoir spécial pour recevoir le congé.