Cass. 3e civ. 15-2-2018 n° 17-11.866

La modification conventionnelle du loyer, décidée par les parties en cours de bail et dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial, constitue une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Le loyer d’un bail commercial renouvelé échappe à la règle du plafonnement en cas de modification notable d’un des éléments permettant de déterminer la valeur locative, parmi lesquels figurent les obligations respectives des parties (C. com. art. L 145-33 et L 145-34).

Six mois avant l'arrivée du terme d'un bail commercial, le bailleur engage une procédure en fixation du loyer révisé. De son côté, le locataire initie une procédure en renouvellement aux conditions antérieures. Par avenant au bail initial, les parties décident de mettre fin à la procédure judiciaire de révision et de réajuster le loyer de la dernière année du bail initial (loyer fixé à 100 000 € par an). Lors du renouvellement du bail, le bailleur demande la fixation du loyer à la valeur locative (120 000 € par an). Le locataire s'y oppose, soutenant l'absence de tout motif de déplafonnement.

A noter : Par cette décision destinée à être largement publiée, la Cour de cassation confirme fermement sa jurisprudence (Cass. 3e civ. 4-4-2001 n° 99-18.899 ; Cass. 3e civ. 24-3-2004 n° 02-16.933).

La solution retenue peut être de nature à dissuader les locataires de transiger lors d'un désaccord sur la révision du loyer, par crainte d'un déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. Mais l'accord intervenu en cours de bail sur le montant du loyer modifie bien les obligations des parties.
Bien entendu, pour que la modification conventionnelle du loyer constitue une cause de déplafonnement, encore faut-il que son caractère notable soit établi (Cass. 3e civ. 5-5-2004 n° 03-10.477).