Cass. 3e civ. 17 mars 2016 n°14-26.009

Pour déterminer si le loyer a augmenté de plus de 25 % par le jeu d’une clause d’échelle mobile, il convient de prendre en considération non le loyer initial mais la dernière modification par avenant ayant précédé la demande de révision.

Si le bail commercial est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision du loyer peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire (C. com. art. L 145-39).

Par cinq avenants successifs, les parties à un bail commercial avaient augmenté l’assiette du bail en ajoutant de nouveaux locaux et modifié le montant du loyer. Le locataire avait sollicité la révision du loyer en application de l’article L 145-39 précité, arguant d’une variation du loyer de plus du quart par rapport au loyer initial.

Sa demande a été rejetée : les modifications apportées par les avenants impliquaient autant de modifications conventionnelles du loyer, de sorte que la dernière modification ayant précédé la demande de révision devait être considérée comme le prix précédemment fixé. Or la variation entre le loyer en vigueur à la date de la demande en révision et le loyer précédemment fixé n’atteignait pas 25 %.

A noter : Le dispositif d’ordre public prévu par l’article L 145-39 du Code de commerce a pour objet de permettre une correction judiciaire en cas de variation trop substantielle du loyer résultant du seul jeu automatique de la clause d’échelle mobile. 
Le « prix précédemment fixé », qui constitue le loyer de référence auquel doit être comparé le loyer indexé réclamé à la date de la demande de révision afin d’apprécier cette variation d’un quart, peut renvoyer à différentes hypothèses.
Le loyer qui sert de référence est le loyer d’origine (hors taxe, hors charge et hors indexation), celui fixé judiciairement lors d’une précédente instance en révision ou celui fixé dans un avenant intervenu en cours de bail (Cass. com. 20-11-1962 ; Cass. 3e civ. 16-12-1992 n° 91-12.016). 
En tout état de cause, le loyer de référence doit être le loyer « hors indexation », quand bien même il résulterait de la signature d’un avenant (Cass. 3e civ. 9-7-2014 n° 13-22.562). 
En l’espèce, l’hésitation était possible dans la mesure où le réajustement conventionnel opéré lors de chacun des avenants successifs intégrait à chaque fois le loyer en cours en agrégeant les effets de l’indexation et un supplément spécifique de loyer correspondant à une extension de l’assiette du bail. La cour d’appel avait considéré que le loyer global mentionné dans les avenants successifs était le nouveau loyer contractuellement fixé entre les parties, « quel que soit le fondement de ce réajustement ». La Cour de cassation approuve cette solution : lorsque les parties concluent un avenant convenant d’un nouveau loyer, même si celui-ci résulte pour l’essentiel d’une extension de l’assiette du bail, ce loyer doit être considéré comme le prix précédemment fixé contractuellement.