Cass. 3e civ. 17 mars 2016 n° 14-24.748

Un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail commercial principal et cette durée ne constitue pas une renonciation de l'une ou de l'autre des parties au statut des baux commerciaux.

Un locataire, titulaire d’un bail commercial depuis deux ans, avait sous-loué les locaux pour quatre ans. Quelques mois avant l’expiration du contrat de sous-location, son sous-locataire lui avait adressé un congé par lettre recommandée AR.

Une cour d'appel avait déclaré ce congé nul car il aurait dû être délivré par acte extrajudiciaire, conformément au statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-9). Elle avait en conséquence condamné le sous-locataire à payer le loyer jusqu’à la date prévue par un second congé que celui-ci avait ensuite délivré dans les formes du statut. Le sous-locataire avait contesté cette décision, estimant que la durée de la sous-location inférieure à neuf ans et l'absence de coïncidence entre sa date d'expiration et celle du bail principal caractérisaient la renonciation du locataire principal à l'application du statut dans sa relation avec lui.

La Cour de cassation a rejeté cet argument. Un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail commercial principal et cette durée ne constitue pas une renonciation de l'une ou de l'autre des parties au statut des baux commerciaux. Les dispositions du statut imposant la délivrance d’un congé par acte extrajudiciaire, le congé donné par lettre recommandée était bien nul.

A noter : Alors que le Code de commerce fixe à neuf ans la durée de la location commerciale (C. com. art. L 145-4), les dispositions sur la sous-location (C. com. art. L 145-31 et L 145-32) n’évoquent pas la durée de celle-ci. Il résulte de cette décision qu’une sous-location qui est consentie pour une durée inférieure à neuf ans et dont la date d'échéance est antérieure à celle du bail principal peut être soumise au statut des baux commerciaux. Il avait déjà été jugé que ce statut n’impose pas une coïncidence entre l’expiration de la sous-location et celle du bail principal (Cass. 3e civ. 24-2-1988 n° 86-15.458). La sous-location étant subordonnée à l’existence de la location principale, elle ne peut toutefois pas être consentie pour une durée supérieure à la durée résiduelle de celle-ci.