Cass. 1e civ. 17-5-2017 n° 15-24.840

En application de l'ancien article 386-1 du Code civil, est nulle la vente de l'immeuble d'une SCI faute pour la gérante, administratrice légale sous contrôle judiciaire de ses enfants mineurs, propriétaires indivis avec elle de parts, d'avoir sollicité l'autorisation du juge des tutelles. Solution transposable ?

Des époux constituent une SCI en vue d'acquérir un immeuble. Le mari décède et laisse pour lui succéder son épouse et ses enfants, dont deux mineurs. La veuve, administratrice légale sous contrôle judiciaire de ceux-ci, vend l'immeuble en sa qualité de gérante, sans solliciter l'autorisation du juge des tutelles avant la délibération de l'assemblée générale des associés relative à la vente. L'administrateur ad hoc des enfants mineurs ainsi que leur mère assignent l'acheteur en nullité de la vente.

 La cour d'appel de Chambéry rejette la demande au motif que l'acheteur a pu légitimement croire que la veuve avait, en sa qualité de gérante, le pouvoir de consentir à la vente et qu'il était fondé à invoquer un mandat apparent.

 Censure de la Cour de cassation. La Cour énonce, au visa de l'ancien article 389-6 du Code civil, qu'il ne peut pas être fait exception à la nullité de la vente d'un immeuble appartenant à une SCI résultant de l'absence d'autorisation du juge des tutelles au motif que l'acheteur aurait contracté dans la croyance erronée que la gérante avait le pouvoir de vendre.

A noter 

Avant le 1er janvier 2016, en cas d'administration légale sous contrôle judiciaire, l'administrateur pouvait faire seul les actes conservatoires et les actes d'administration et devait demander l'autorisation du juge des tutelles pour accomplir tous les autres actes et notamment les actes de disposition (C. civ. art. 389-6 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2015-1288 du 15-10-2015). Sauf circonstances d'espèce, constitue un acte de disposition la détermination du vote sur l'ordre du jour relatif à la vente d'un élément d'actif immobilisé dans les groupements dotés de la personnalité morale (Décret 2008-1484 du 22-12-2008 ann. II). Dans l'arrêt commenté, la Cour de cassation applique strictement ces textes pour annuler la vente, en excluant toute exception liée notamment à un mandat apparent du vendeur. La question se pose de savoir si la solution est transposable au nouveau régime d'administration légale, applicable depuis le 1er janvier 2016. Les actes pour lesquels l'administrateur légal doit obtenir une autorisation préalable du juge des tutelles sont désormais listés à l'article 387-1 du Code civil. La solution de l'arrêt paraît aujourd'hui obsolète. L'administrateur légal peut accomplir seul tous les actes relatifs au patrimoine du mineur. Sont seuls soumis à l'autorisation préalable du juge des tutelles, sous la réserve d'un contrôle renforcé de ce dernier, les actes de disposition les plus graves. Or, la détermination du vote sur l'ordre du jour relatif à la vente d'un élément d'actif immobilisé dans les groupements dotés de la personnalité morale ne figure pas dans la liste des actes obligatoirement assujettis au contrôle du juge. L'article 387-1 du Code civil impose, certes, à l'administrateur de se munir d'une autorisation judiciaire pour consentir une vente immobilière au nom du mineur. Mais, lorsque l'immeuble est détenu par une SCI, la personnalité juridique de cette dernière - distincte de celle des associés - conduit à faire obstacle aux règles de l'administration légale. Sur le terrain de la sanction des actes irréguliers, le nouveau régime commun de la représentation a vocation à s'appliquer à l'administration légale en l'absence de dispositions spéciales (C. civ. art. 1156 et 1157).