La clause résolutoire d'un bail commercial doit être mise en œuvre par acte d'huissier
Cass. 3e civ. 21-12-2017 n° 16-10.583
Le commandement qui est un préalable à la mise en jeu d’une clause résolutoire d'un bail commercial ne peut pas être délivré par lettre recommandée AR ; il doit l'être par acte extrajudiciaire.
La clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux (C. com. art. L 145-41, al. 1).
Afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de loyers et de charges, un bailleur de locaux commerciaux adresse au locataire, par lettre recommandée AR, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat. Le commandement étant resté infructueux, le bailleur demande au juge de constater la résiliation du bail.
Une cour d'appel fait droit à cette demande, jugeant qu'une lettre recommandée valant sommation de payer remplit les conditions légales lorsqu'il en résulte une interpellation suffisante du débiteur, ce qui était le cas en l'espèce puisque la sommation de payer rappelait au locataire le délai légal d'un mois et comportait un décompte détaillé de la dette.
Décision censurée par la Cour de cassation : la mise en œuvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire.
A noter : L'article L 145-41 du Code de commerce impose la délivrance d’un commandement mais il ne précise pas la forme qu’il doit prendre.
C'est la première fois que la Cour de cassation se prononce expressément sur cette question. Une telle solution est conforme à l’esprit du texte. En effet, le commandement emporte de lourdes conséquences : il n’a pas pour seul objet de constituer une mise en demeure de payer ; il est aussi le préalable à la résiliation du bail. La formalité substantielle constituée par un acte d’huissier permet d'attirer tout particulièrement l’attention du locataire sur la gravité de cet acte et de ses conséquences, davantage que ne le ferait une simple lettre recommandée.