Cass. 3e civ. 5 novembre 2015 n° 14-19.820 (n° 1215 F-D), Société Générale c/ SCI du Passage

Lorsque le bail prévoit que les installations faites par le locataire deviendront la propriété du bailleur en fin de contrat, celui-ci ne peut pas exiger la remise en état des locaux.

Lorsque des constructions ont été faites par un tiers et avec des matériaux lui appartenant, le propriétaire du fonds peut obliger le tiers à les enlever ou en conserver la propriété ; dans ce dernier cas, il doit indemniser le tiers, même si celui-ci est de mauvaise foi (C. civ. art. 555).

Une clause insérée dans un bail commercial prévoyait qu'« à la fin du bail les locaux devront être rendus en bon état de réparations au propriétaire ; toutes les installations fixes effectuées par le locataire dans les lieux loués (...) qui ne pourraient être enlevées sans causer de dégradations aux locaux devront être abandonnées par les locataires et deviendront propriété du bailleur en vertu du droit d'accession ».

A l'issue du bail, le propriétaire avait sollicité la remise des locaux dans leur état initial, et notamment la suppression des aménagements privant les lieux restitués d'indépendance par rapport à ceux restant loués en vertu d'autres baux. Pour faire droit à cette demande, une cour d'appel avait retenu que le bailleur n'avait pas renoncé à l'option qu'il tient de l'article 555 du Code civil, et que la clause du bail se bornait à régler les conditions financières qui pourraient résulter d'un choix du bailleur en faveur de la conservation des installations.

Décision censurée par la Cour de cassation : en présence d'une clause d'accession, le bailleur ne peut pas exiger la remise en état des locaux et la démolition des installations qu'il a autorisées, sauf si le bail lui réserve expressément cette option.

A noter : Le locataire doit restituer le bien loué tel qu'il l'a reçu (C. civ. art. 1730). En cas de constructions édifiées par lui, cette obligation doit être combinée avec l'article 555 du Code civil, qui offre une option au propriétaire : conserver les installations ou en exiger la suppression, aux frais du locataire. 
Cette option lui est reconnue même s'il a autorisé les constructions (Cass. com. 10-11-1999 n° 97-21.942). 
Elle est en revanche écartée lorsque le contrat contient une clause réglant le sort des constructions en fin de bail (Cass. 3e civ. 6-11-1970 n° 69-11.900 ; Cass. com. 10-11-1999 précité). Tel est le cas, précise la Cour de cassation, en présence d'une clause d'accession en vertu de laquelle le locataire s'engage à abandonner toutes les constructions qu'il a réalisées au profit du bailleur, qui en devient propriétaire par le jeu de l'accession. Dans cette hypothèse, et à moins qu'une autre disposition du bail ne l'y autorise expressément, le bailleur ne peut pas opter pour la démolition des installations et la remise en état des locaux. 
La décision a également le mérite d'attirer l'attention sur l'importance que les parties doivent attacher à la rédaction de la clause d'accession lorsque le locataire a prévu d'effectuer des aménagements importants dans les lieux loués : la remise en état des locaux en fin de bail peut en effet s'avérer d'uncoût très élevé (en l'espèce, les juges du fond avaient condamné le locataire à payer 132 000 euros).