Cass. 3e civ. 4 février 2016 n° 15-11.140

L’acquéreur d’un terrain à bâtir n’a pas de faculté de rétractation, même s'il a acquis sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire une maison à usage d’habitation.

Tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ne devient définitif qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur non professionnel a la faculté de se rétracter (CCH art. L 271-1).

La Cour de cassation a jugé que ce texte ne s'applique pas aux terrains à bâtir car il ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation.

Par suite, elle rejeté la demande d'annulation d'une promesse de vente d'un terrain à bâtir formée par l'acheteur qui n'avait pas bénéficié du droit de rétractation. Cette promesse ne portait en effet que sur la vente du terrain à bâtir, même si elle avait été signée sous la double condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire une maison à usage d'habitation et d'un prêt.

A noter : C'est la première fois à notre connaissance que la Cour de cassation se prononce sur la non-application de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation aux terrains à bâtir.

Une réponse ministérielle avait pris position pour l'exclusion du terrain à bâtir du champ d'application de ce texte, au motif que l'usage direct du terrain n'est pas l'habitation, même si la cause du contrat ou le motif de l'acquisition est l'édification ultérieure d'un bâtiment destiné au logement (Rép. Valleix : AN 15-10-2001 p. 5967 n° 65241). Des cours d'appel avaient toutefois été favorables à l'application de l'article L 271-1 au terrain à bâtir (notamment, CA Aix-en-Provence 7-9-2006 n° 02-14786). 
La décision ci-dessus s'inscrit dans le fil de la jurisprudence qui interprète strictement cet article. Ainsi, il n’est pas applicable aux acquéreurs d'un immeuble à usage mixte (Cass. 3e civ. 30-1-2008 n° 06-21.145) ou d'une propriété agricole (Cass. 3e civ. 24-9-2013 n° 12-24.511).

La solution est sévère pour l’acquéreur non professionnel d'un terrain à bâtir destiné à la construction d'une habitation, sauf si le terrain est inclus dans un lotissement. Dans ce dernier cas, la faculté de rétractation est en effet expressément prévue (C. urb. art. L 442-8).