Bail commercial : distorsion entre période de variation de l'indice et période de variation du loyer
Cass. 3e civ 13-9-2018 n° 17-19.525
La clause d’indexation du bail commercial renouvelé après exercice du droit de repentir du bailleur est licite si la distorsion entre période de variation indiciaire et durée entre deux révisions résulte du décalage causé par la date de renouvellement.
La clause d'un bail commercial prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision est réputée non écrite (C. mon. fin. art. L 112-1, al. 2). Par exemple, pour une indexation annuelle, la période de variation de l’indice ne peut pas excéder une année.
Le propriétaire de locaux commerciaux les donne en location à partir du 1er janvier 1994. Après avoir refusé le renouvellement du bail, il exerce son droit de repentir et offre à son locataire le renouvellement à partir du 1er février 2006. Il demande en justice la fixation du montant du loyer révisé. Le locataire lui oppose l’illicéité de la clause d’indexation prévue dans le bail renouvelé.
Une cour d’appel donne raison à ce dernier. Elle relève que l’application de la clause d’indexation est contraire à l'article L 112-1 du Code monétaire et financier car elle engendre une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire (2e trimestre 2005 – 2e trimestre 2006 : 12 mois) et la durée écoulée entre les deux révisions (1er février 2006 et 1er janvier 2007 : 11 mois).
Décision censurée par la Haute Juridiction : la distorsion retenue ne résulte pas de la clause d’indexation elle-même mais du décalage entre la date de renouvellement du bail, intervenue le 1er février 2006, et la date prévue pour l’indexation annuelle du loyer fixée au 1erjanvier 2006.
A noter : Le droit de repentir autorise le bailleur à proposer le renouvellement du bail après l'avoir refusé (C. com. art. L 145-58). L'exercice de ce droit entraîne le renouvellement du bail à la date du repentir et non à la date à laquelle le bail a pris fin.
Le loyer du bail renouvelé avait donc été fixé à une date différente de celle qui était prévue au contrat en raison de l'exercice par le bailleur de son droit de repentir.
Cette distorsion ne pouvait pas invalider la clause d'indexation qui, en elle-même, ne créait pas de distorsion. La Cour de cassation a déjà jugé que la distorsion temporelle issue d’une révision judiciaire du loyer n’entraîne pas l’illicéité de la clause d’indexation (Cass. 3e civ. 17-5-2018 n° 17-15.146). Ainsi, l’article L 112-1 du Code monétaire et financier interdit seulement l’organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation de l’indice et celle de la variation du loyer.
La décision commentée est dans la continuité de cet arrêt.
En cas de distorsion, à notre avis, les parties ont intérêt à réécrire la clause d'échelle mobile pour faire coïncider la date d'indexation et celle du renouvellement.