BOI-BIC-CHAMP-20-10-10

L’administration s’aligne sur la jurisprudence du Conseil d’Etat pour considérer que l’intention spéculative, à laquelle est subordonnée l'application du régime fiscal des marchands de biens, ne se présume pas du seul caractère habituel des opérations d'achat-revente.

Les cessions occasionnelles d'immeubles par les personnes physiques ou les sociétés civiles immobilières (SCI) constituées entre personnes physiques relèvent, en principe, du régime des plus-values immobilières des particuliers. Il en va différemment en cas d’achats à titre habituel d’immeubles en vue de les revendre, cette activité étant assimilée à celle d'un marchand de biens : les profits réalisés présentent alors le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, et sont soumis à l’impôt sur les sociétés lorsqu’ils sont réalisés par une SCI. Deux conditions cumulatives doivent être remplies pour caractériser une activité de marchand de biens : le caractère habituel des opérations et l'intention spéculative du cédant.

Jusqu'à présent, l'administration considérait que l'intention spéculative était toujours présumée lorsque le caractère habituel des opérations était établi. Il appartenait donc au contribuable qui voulait échapper à la qualification de marchand de biens d'établir l'absence d'intention spéculative lorsque l'administration avait déjà apporté la preuve du caractère habituel des actes, notamment dans le cas particulier de la vente d'immeubles construits depuis moins de quinze ans (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 nos 40 et 70).

Cette position était devenue anachronique, compte tenu de la jurisprudence du Conseil d'Etat selon laquelle l'intention spéculative ne se présume pas du seul fait du caractère habituel des opérations d'achat et de revente (CE 2-6-2006 n° 266507).

Dans une mise à jour du 4 janvier 2017, l'administration supprime les précisions contraires de sa base Bofip. Sa doctrine est donc désormais conforme à la jurisprudence du Conseil d'Etat selon laquelle une opération ne peut être imposée en profit de marchand de biens que si l'administration est en mesure de prouver cumulativement l'habitude et l'intention spéculative du contribuable.